Какво да търся, когато купувам имот за инвестиция?

Когато ви съветват да купите имот за инвестиция, трябва да се запознаете добре с този вид инвестиции, за да не съжалите за избора си. В България няма много алтернативни инвестиции: банкови депозити, ценни книги, ценни метали, застраховки, инвестиции в бизнес, предмети на изкуството и т.н.

Една от най-сигурните инвестиции си остава тази в недвижими имоти.

Колкото и да ни убеждават във високата доходност на алтернативните инвестиции, българите предпочитат инвестициите в имоти.

За какво да внимаваме когато купуваме имот за инвестиция? На първо място трябва да сте подготвени с избора си на вид имот, в който бихте желали да инвестирате – дали желаете да закупите жилище, магазин, офис или ваканционен имот? Всеки вид си има своите предимства.

  1. Жилищата носят добра доходност за значително дълъг период от време. Когато търсите жилище, трябва да прецените какво е търсенето и в кой район Вие самите бихте наели жилище. Практиката показва, че най-често наеманите имоти са двустайните жилища в районите с добра комуникативност – близо до спирки на градски транспорт, метро, големи хипермаркети, бензиностанции, пазари.  Изборът на вида строителство също не е от малко значение – ако желаете инвестицията да е дългосрочна, предпочетете монолитното пред панелното строителство. Следващите най-търсени имоти са тристайните. Районът и цената понякога напълно определят наема и са най-важните характеристики на жилището за инвестиция.
  2. Магазин или Офис – Промените в Закона за данъците върху доходите на физическите лица задължиха фирмите да внасят авансово 10% от размера на наема, който плащат на своите хазяи. Размерът на дължимия авансов данък се определя, като наемът се намали с 10% нормативно признати разходи и разликата се умножи по данъчна ставка от 10 на сто, до 10-то число на месеца, следващ месеца, през който е удържан. За сметка на тази неприятна част, наемът от магазин/офис се заплаща понякога и авансово от фирмите наематели и е почти сигурно, че ще получите парите си в края на месеца. Отново най-важно е разпределението и локацията на офиса/магазина. Предпочитайте райони с лесен достъп и в близост до учреждения. Така ще можете да привлечете максимално голям брой бъдещи наематели от различни сфери.
  3. Ваканционен имот – най-сложният избор. Тук трябва да се съобразявате и с локацията на този тип имоти. Предполага се, че градовете/селата, в които можете да купите ваканционен имот не се посещават интензивно през цялата година. Това трябва да ръководи избора ви. Ако вие самите искате да си починете, къде бихте отишли? Ваканционните имоти дали в планината или до морския бряг трябва да притежават условия за почивка. Т.е. не можете да оставите кранчетата в банята да не работят добре. Ако не можете да стигнете за 1-2 часа до имота е добре да предвиждате и годишната поддръжка на имота, което оскъпява инвестицията и я прави по-малко изгодна. Ако обаче и вие ще ползвате имота, както и вашите приятели/роднини и не желаете да отделяте време за имота, може би е разумно да изберете именно този тип имоти.
  4. Задайте си въпроса: бих ли наел този имот? Опитайте се да гледате безпристрастно. Ако не успявате, помолете ваш приятел/познат. Той ще ви спомене (ако е искрен) за малките недостатъци, които Вие не успявате да забележите. Огледайте внимателно вратите, прозорците, таваните, стените, санитарните помещения. Наемателят иска да вижда чисти и добре поддържани помещения. Не отлагайте пребоядисването на стените или дребните поправки.
  5. Цената! Ако искате думата, с която свързвате инвестицията си да е „изгодна” трябва добре да прецените цената. Постарайте се да направите проучване на цените в района, в който възнамерявате да инвестирате. Не се доверявайте на мнението на „специалист” или поне не на един. Разговаряйте с колкото можете повече хора по темата. Така ще получите голямо количество информация, което в бъдеще ще ви послужи добре. Преценете дали нивото на цената се движи около/под или над средната за района. Ако цената се движи под и над средната това ще е добре за вас. Не избирайте най-скъпия имот! Това почти винаги е гаранция за грешка.
  6. Застраховайте имота! Не забравяйте тази на пръв поглед подробност. Това може да ви спести доста главоболя занапред. Имуществените застраховки могат да ви предпазят почти на 100% от природни бедствия, пожари, кражби и т.н. Изберете застрахователна компания и редовно сключвайте застраховка.
  7. Възвръщаемост на инвестицията – най-сложният въпрос за решаване. Преди всичко нашият съвет е да прецените две неща: 1.Ако сте купили имота, когато цените са били ниски и предлагането не много голямо, продайте имота, когато всички търсят и цените се вдигат. 2. Ако предпочитате неспекулативните покупко-продажби, то търсете имот, от който можете да получите най-висок наем. Възвръщаемостта на инвестицията е способността й да генерира доход, т.е. колкото по-висок наем получавате, толкова по-бързо ще си възвърнете стойността на имота и ще генерирате печалба. Изчислете за колкото години ще можете да изплатите имота с дохода от наем при сегашните цени на пазара. Никога не можете да бъдете сигурни в тези цифри – те се променят от външни фактори, на които вие не можете да влияете, но можете отчасти да предвиждате. Четете колкото се може повече за инвестицията в имоти. Това може да ви направи печеливш инвеститор.
  8. Земеделска земя – възвръщаемостта от земя се нарича рента. Тя се изплаща от кооперация/юридическо лице, което обработва земите и събира реколта. Рентата може да бъде изплащана и в натура. При земеделските земи се следи за локацията на имота, какви култури могат да се засаждат – пшеница, слънчоглед, царевица и т.н., начин на поливане. Арендаторите следят за метеорологичните условия, климатични промени и всичко изброено по-горе, за да могат да извлекат колкото се може повече от декар площ. Цените на земеделските имоти в страната се движат от вторичния пазар, на който продават отделни физически лица. Не е ясно как ще се движи цената на декар след януари 2014г., дали ще се окрупняват парцелите или ще се продават отделни парцели. Всичко зависи от търсенето и предлагането.

Надяваме се, че сме изчерпали голяма част от въпросите, които изникват в главата на всеки, който реши да инвестира в имот. За да сте подготвени за тази стъпка, ви е нужна още много информация. Не се колебайте да ни потърсите за допълнителни въпроси.

 

Leave a Reply