10 важни неща, които трябва да знам при подписване на предварителен договор

Когато повечето хора чуят съчетанието „предварителен договор” си представят един договор, който не поражда сила до подписване на окончателен такъв. Това е много широко застъпено разбиране, но за съжаление е крайно невярно.

Предварителният договор е самостоятелен договор, който поражда различни права и задължения за страните от окончателния договор. Този договор се подписва обикновено преди нотариалното прехвърляне на имота и се свърза с плащане на някаква сума от крайната цена (обичайно около 10% от цената на имота) или друго събитие. Проверете внимателно как са изписани имената ви и описанието на имота (сравнете го с нотариалния акт на собственика или с друг официален документ).

Ние ще ви дадем списък с 10 важни неща, които трябва да знаете преди да поставите подписа си под текста на предварителния договор.

1. Предварителният договор се урежда от чл. 19 Закон за задълженията и договорите (ЗЗД), който гласи: „Предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма. Предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор. Всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор. В такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила.”
2. Най-важната част от този цитиран законов текст е свързана с възможността на този предварителен договор да бъде обявен за окончателен с помощта на съда. Производството е сравнително бързо и дава сигурност, че двете страни ще изпълнят задълженията си.
3. Страни – всеки правоспособен гражданин може да сключва такъв договор. Независимо дали притежава или все още не притежава право на собственост, той може да подписва предварителен договор като се задължи да придобие такова право и съответно да го прехвърли на другата страна.
4. Как да разбера дали това е предварителен договор? Когато договора съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор, тогава можем да кажем, че това е предварителен договор. Какво означава това? От текста на този договор трябва да става ясно какво точно е желанието на страните, както и какъв е срока за подписване на окончателен договор. Така, ако се наложи да обявите чрез съда договорът за окончателен, той ще има яснота каква е била вашата действителна воля.
5. По принцип законът не предвижда форма за предварителен договор – т.е. той е неформален. Но в случай, че формата, която се изисква за окончателен договор е с нотариална заверка, то предварителния договор трябва да бъде сключен в писмена форма. Накратко, всички предварителни договори за разпореждане с права за имоти трябва да бъдат сключени в писмена форма.
6. Този договор е двустранен – от този термин разбираме, че с подписването на такъв договор и за двете страни възникват права и задължения. Т.е. ако строител/собственик се задължава да построи имота в срок и вид описани в текста, то купувача има задължението да плати цената описана в договора в сроковете посочени в договора. Обикновено тези срокове се обвързват с различни събития – най-често с Актовете 14, 15, 16 (за повече информация относно тези Актове прочетете нашата статия).
7. Предварителният договор няма вещноправен ефект. Това означава, че с подписването му вие НЕ ставате собственик на имота, нито имате някакви други ограничени вещни права върху него.  Правото на собственост се придобива с подписването на окончателен договор под формата на нотариален акт. В същото време страната по предварителен договор се ползва с права по чл. 70 и сл. от Закона за собствеността („Владелецът е добросъвестен, когато владее вещта на правно основание, годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик или че предписаната от закона форма е била опорочена.  Достатъчно е добросъвестността да е съществувала при възникване на правното основание. Добросъвестността се предполага до доказване на противното. Когато владението е предадено въз основа на предварителен договор, сключен със собственика на имота, владелецът има правата по чл. 71 и 72.”).
8. Как мога да искам от съда обявяването на предварителния договор за окончателен? Това се постига чрез особено исково производство по чл. 19 ЗЗД, във връзка с глава тридесет и първа от ГПК (чл.362 и сл.). Преди да предприемете тази стъпка е добре да се консултирате с адвокат/юрист. Накратко тази процедура протича по следния начин: изправната страна (изпълнила всички свои задължения по предварителния договор) подава искова молба пред Районния съд по местонахождението на имота. Ако ищеца (този, който подава исковата молба) има насрещно задължение, то съдът с обявяване на решението (замества нотариалния акт) ще се разпореди да изпълните това задължение в 2 седмичен срок. Ако не изпълните това задължение, съдебното решение се обезсилва.
9. Внимавайте със сроковете! Ако съдът трябва да обяви за окончателен договор, който е бил сключен когато праводателят е бил собственик, но решението ще се произнесе когато той вече не е такъв, съдът няма да може да обяви договора за окончателен, тъй като договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила и към този момент следва да се преценява дали продавачът е собственик на вещта.
10. Не можете да искате от съда да променя съдържанието на предварителния договор. Съдът или отхвърля иска, или постановява обявяването на предварителния договор за окончателен. Друго не можете да искате. Т.е. това, което вече е било уговорено с предварителния договор, не може да бъде променяно по ваше или чуждо желание в последствие. Затова прочетете текста много внимателно, оставете си време и го прочетете отново. Ако има нещо, което не ви е ясно обърнете се към някого за помощ, но не предприемайте действия без да сте сигурни какво точно се иска от вас и какви са задълженията на отсрещната страна.