В практиката по вещно право един от най-честите конфликти в етажната собственост е завземането на общи части – мазета, коридори, стълбища, тавани, паркоместа или дори части от дворното място.

Темата изглежда „битова“, но често води до сериозни правни спорове, включително съдебни дела.

Какво представляват общите части?

Съгласно Закон за собствеността, общи части са:

• земята (при сгради в режим на етажна собственост)
• основите, външните стени, покривът
• стълбища, площадки, коридори
• инсталации (електро, ВиК, отопление)
• други части, които по предназначение служат за общо ползване

Те са съсобственост на всички етажни собственици и не могат да се присвояват еднолично.

Какво казва законът?

Основната уредба се съдържа в:

• Закон за собствеността
• Закон за управление на етажната собственост (ЗУЕС)

Ключови принципи:

✔️ Общите части не могат да се делят реално
✔️ Всеки собственик има право да ги ползва, без да пречи на останалите
✔️ Преустройства и присвояване са допустими само с решение на общото събрание

Какво е „завземане“ на общи части?

Това е всяко действие, при което един собственик:

1. ограничава достъпа на останалите
2. присвоява част за лично ползване
3. променя предназначението ѝ без съгласие

Най-чести примери:

• Заграждане на част от коридор или стълбище
• „Резервиране“ на паркомясто в двор
• Приобщаване на таван или мазе към апартамент
• Поставяне на врата и заключване на общо помещение

Практически казуси

Казус 1: Заграден коридор

Собственик поставя врата и отделя част от етажния коридор към апартамента си.

Правен проблем:
Нарушава се правото на достъп на другите съсобственици.

Решение:
Може да се предяви иск за премахване на преградата.

Казус 2: Усвояване на таван

Живущ на последен етаж присъединява част от таванското помещение.

Дори да няма активно ползване от други съсобственици, това не дава право на присвояване.

Необходимо е:

• съгласие на всички съсобственици
• евентуално учредяване на право на строеж или прехвърляне на идеални части

Казус 3: Паркомясто в двор

Собственик твърди, че „неговото“ място в двора е запазено.

Правна реалност:
Ако няма:

• нотариално разпределение
• или договор между съсобствениците

-няма изключително право върху конкретно място.

Какви са правните средства?

При завземане на общи части разполагаш с няколко инструмента:

1. Решение на общото събрание

По реда на ЗУЕС може да се вземе решение за премахване на нарушението.

2. Негаторен иск (чл. 109 ЗС)

Най-често използваният инструмент.

Цел:
Да се премахнат действия, които пречат на упражняването на правото на собственост.

3. Иск за възстановяване на фактическо положение

При самоуправни действия.

4. Административни мерки

При незаконно строителство може да се сезира и общината.

Важен акцент от практиката

Съдилищата приемат последователно, че:

„Липсата на възражения от съсобствениците не води до придобиване на права върху общите части.“

Как да се предпазим?

1. Проверка на статута при покупка на имот
2. Преглед на архитектурни планове
3. Изискване на решения на общото събрание
4. Юридическа консултация при съмнение

Завземането на общи части е често срещан, но правно чувствителен проблем.

Най-важното, което трябва да се запомни:

1. Общите части принадлежат на всички
2. Не могат да се присвояват едностранно
3. Законът дава ефективни механизми за защита

Ако се сблъсквате със спор за общи части в етажна собственост, навременната правна консултация може да спести дълги и скъпи съдебни процедури.

Те принадлежат на всички собственици и не могат да се присвояват еднолично.

Кога има нарушение?

Налице е завземане, когато собственик:

• ограничава достъпа на други лица
• присвоява част за лично ползване
• прави преустройства без съгласие

Уредбата се съдържа в Закон за управление на етажната собственост (ЗУЕС).

Извод

Общите части са съсобственост.
Никой няма право да ги присвоява без съгласие.

Навременната реакция е ключова за избягване на по-сериозен спор.