Права и задължения на собствениците и ползвателите при сгради в режим на етажна собственост

За да сме наясно какво се иска от нас когато живеем в сгради в режим на етажна собственост- това са сгради, в които има повече от 3 самостоятелни обекта (жилища), които са собственост на повече от едно лице, е добре да познаваме основните си права и задължения.

Права (чл.5 ЗУЕС)

Чл. 5. (1) Собствениците на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост, наричани по-нататък „собственици“, имат право да:

1. използват общите части на сградата според тяхното предназначение;

2. участват в управлението на етажната собственост.

(2) (Нова – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Ползвателите в сграда в режим на етажна собственост имат правото по ал. 1, т. 1 и участват в управлението на етажната собственост, с изключение на вземане на решения по чл. 11, ал. 1, т. 7 и т. 10, букви „а“, „б“, „в“, „г“, „ж“ и „л“, освен ако не е уговорено друго между собственика и ползвателя.

(3) (Нова – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Когато между собственика и ползвателя не е уговорено друго и има разногласие между тях, в гласуването участва собственикът.

(4) (Предишна ал. 2 – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Обитателите в сграда в режим на етажна собственост имат правото по ал. 1, т. 1, както и да участват в управлението на етажната собственост със съвещателен глас.

Задължения на собствениците и ползвателите

Чл. 6. ЗУЕС  (1) Собствениците са длъжни да:

1. (доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) не пречат на другите собственици, ползватели и обитатели да използват общите части на сградата;

2. не причиняват вреди на други обекти и общи части на сградата;

3. не завземат общи части на сградата;

4. (доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) не извършват в своя самостоятелен обект или в част от него дейности или действия, които създават безпокойство за другите собственици, ползватели и обитатели, по-голямо от обичайното;

5. (доп. – ДВ, бр. 26 от 2016 г.) не извършват ремонтни дейности в своя самостоятелен обект или част от него, които да водят до влошаване на проектните показатели на характеристиките на строителни продукти, променени/заменени и/или първоначално вложени, както и/или дейности, с които да изменят помещения, пространства или части от тях, предназначени за общо ползване, да не нарушават архитектурния вид, носимоспособността, устойчивостта на строителната конструкция, пожарната безопасност или безопасното ползване на сградата;

6. изпълняват изискванията на съответните нормативни актове при отглеждането на животни в самостоятелните си обекти и да не създават безпокойство на непосредствените си съседи;

7. не накърняват добрите нрави;

8. изпълняват решенията на органите на управление на етажната собственост;

8а. (нова – ДВ, бр. 82 от 2023 г., в сила от 29.09.2023 г.) участват лично или чрез пълномощник във вземането на решения от общото събрание;

9. (изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г., изм. и доп. – ДВ, бр. 26 от 2016 г.) заплащат разходите за ремонт, реконструкция, преустройство, основен ремонт и основно обновяване на общите части на сградата, подмяна на общи инсталации или оборудване и вноските, определени за фонд „Ремонт и обновяване“, съразмерно с притежаваните идеални части;

10. (изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г., изм. – ДВ, бр. 82 от 2023 г., в сила от 29.09.2023 г.) заплащат разходите за управлението и разходите за поддържането на общите части на сградата;

11. спазват санитарните и хигиенните норми;

12. (изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г., изм. и доп. – ДВ, бр. 26 от 2016 г.) осигуряват достъп в своя самостоятелен обект или в част от него за извършване на необходимите проучвателни, проектни, измервателни, строителни и монтажни работи, свързани с поддържане, ремонт, реконструкция, преустройство, основен ремонт или основно обновяване на общи части или на други помещения и за проверка на състоянието на инсталациите и на конструктивните елементи на сградата;

13. подпомагат дейността на компетентните органи при извършване на пожарогасителна или аварийно-спасителна дейност вътре и в района на сградата;

14. обезщетят вредите, причинени на други обекти в сградата, когато те са резултат от отстраняване на повреди в своя самостоятелен обект или част от него;

15. осъществяват използването на общите части на сградата по реда, определен в правилника за вътрешния ред;

16. (изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г., изм. – ДВ, бр. 82 от 2023 г., в сила от 31.12.2023 г.) подават декларация по образец за вписване в книгата на етажната собственост на членовете на своите домакинства, на обитателите, както и на животните, които отглеждат в етажната собственост и подлежат на извеждане;

17. (нова – ДВ, бр. 26 от 2016 г.) поддържат общите части на сградата и своя самостоятелен обект в техническо състояние, отговарящо на основните изисквания на чл. 169, ал. 1 от Закона за устройство на територията;

18. (нова – ДВ, бр. 26 от 2016 г.) се грижат за безопасната експлоатация на всички съоръжения и инсталации в сградата;

19. (нова – ДВ, бр. 26 от 2016 г.) не извършват дейности в общите части на сградата, включително и по фасадата, които нарушават тяхната цялост и архитектурен вид, носимоспособността, устойчивостта на строителната конструкция, пожарната безопасност или безопасното ползване на сградата;

20. (предишна т. 17 – ДВ, бр. 26 от 2016 г.) изпълняват и други задължения, предвидени в правилника за вътрешния ред.

(2) (Нова – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Ползвателите на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост имат задълженията по ал. 1, с изключение на тези по ал. 1, т. 9, освен ако не е уговорено друго между собственика и ползвателя.

(3) (Предишна ал. 2, изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г., изм. – ДВ, бр. 82 от 2023 г., в сила от 31.12.2023 г.) Обитателите на сграда в режим на етажна собственост имат задълженията по ал. 1 с изключение на тези по ал. 1, т. 9 и 16.

(4) (Нова – ДВ, бр. 82 от 2023 г., в сила от 29.09.2023 г.) Собствениците отговарят за задълженията на етажната собственост съобразно притежаваните идеални части от общите части на сградата.

Така подробно изброените в закона задълженията целят да се спазва основния принцип да не се вреди дригиму. Ако поддържате изправно жилището си, не пречите на останалите съседи да ползват техните жилища необезпокоявано, заплащате таксите за поддръжка и управление, фонд ремонт и обновяване, спазвате правилата за вътрешния ред и приетите решения на етажната собственост значи сте в „златната среда“. Голяма част от споровете между съседи възникват от незнанието на законите и правилата.

Целта на нашата статия е да даде яснота по отношение на основните ни права и задължения, когато сме собственици/ползватели на обект в сграда в режим на етажна собственост. Ако се постараем да сме отговорни не само към собственото си жилище, а и към общите части на сградата, ще живее в една по-добра среда.

Бонус: Това ще вдигне цената на жилището ви! Сградите с добре поддържани общи части са с по-високи цени на жилищата. Приемете поддържането на общите части като инвестиция в цената на имота си. За въпроси по тези казуси можете да се обърнете към нашия екип тук:

Задължения на домоуправителя (управителя)

Управителят (или управителният съвет) се избира от общото събрание на етажната собственост и отговаря за ежедневното управление на сградата. Според Закона за управление на етажната собственост основните му задължения са:

• да свиква общото събрание и да изпълнява неговите решения;
• да води и съхранява книгата на етажната собственост и документите на сградата;
• да събира определените вноски и разходи за управление и поддържане;
• да организира поддръжката и ремонтите на общите части в рамките на решенията на общото събрание;
• да представлява етажната собственост пред трети лица и институции;
• да се отчита пред общото събрание за дейността си и за разходването на средствата.

Какво да направите, ако управителят не изпълнява задълженията си?

Всеки собственик може да поиска свикване на общо събрание и смяна на управителя. Решенията на общото събрание, които противоречат на закона, могат да се обжалват пред съда в определен кратък срок. При неясноти е добре да се консултирате с адвокат, защото сроковете за обжалване са преклузивни.

Свързани статии

• Завземане на общи части –права, закон и защита
• Промени в закона за управление на етажната собственост
• Промени в ЗУТ: ателиетата с изисквания