Необходими документи при покупко-продажба на недвижим имот

Ако сте намерили купувач на имота си и сте готови да пристъпите към финалната права, ние ще ви помогнем със списъка с необходими документи. Най-важното, което трябва да запомните, е от къде се вадят тези документи и колко време ще ви отнеме да се справите с тази нелека задача.

1. Нотариален акт – това е документ, който удостоверява правото на собственост върху имота. Този документ се среща под различни наименования – може да имате Договор за продажба съгласно Наредбата за държавните имоти, Закона за общинската собственост и Закона за държавната собственост на държавни или общински имоти. Ако не можете да намерите този документ и сте проверили навсякъде, успокойте се –  в Службата по Вписванията по местонахождение на имота могат да ви издадат копие на нотариален акт. Там се съхраняват копия на всички вписани актове за имота ви. Ако мислите, че не можете да се справите сами- обадете ни се.

2. Данъчна оценка на имота – съгласно чл. 226, ал. 1 от ДП се издава от Данъчната служба по местонахождение на имота, при подадена молба от собственика или собствениците на имота. Научете къде се намира Данъчна служба по адрес на имота (потърсете в Интернет или просто попитайте някой познат). Заредете се с търпение – в тази институция обикновено работят доста неучтиви служители, които успяват да извадят от нерви дори най-спокойните хора. За да ви издадат този документ, е нужно да сте погасили всички данъчни задължения за имота (ако имотът е съсобствен се отнася за всеки съсобственик поотделно). Издаването на този документ отнема около 14 дни, но ако нямате толкова време можете да пуснете и бърза поръчка. Когато получите данъчната оценка, още докато сте в Данъчната служба, прочетете внимателно текста, внимавайте най-вече дали адреса на имота е същият и дали имота фигурира с всички прилежащи му помещения – мазе, таван, описани отделно. Проверете имената и ЕГН на всички собственици, това ще ви спести неприятни изненади след това. Ако забележите грешка, върнете документа на служителката веднага и поискайте да бъде коригиран в максимално кратък срок, не чакайте нетърпеливо пред гишето и се постарайте да запазите спокойствие.

3. Скица на имота – по принцип скицата на имота се изисква, ако се прехвърля право на собственост върху земя (двор) или идеални части от нея. В повечето случаи обаче, служителите в различни институции по навик (или просто от „добро” желание) изискват скица. Актуална скица е тази, която е издадена преди не повече от 6 месеца. Скицата (схема) на имота се издава от общинска техническа служба (в повечето случаи се намира в сградата на общината) по местонахождение на имота. Срокът за издаване на скицата е 1 месец, но можете да пуснете и бърза поръчка.  Молбата за издаване се подава от собственика  на имота или от изрично упълномощен (пълномощно с нотариална заверка на подписа) представител. Когато вземете скицата, отново проверете 3-те имена, ЕГН, адреса на имота, както и цифрите от идентификатора. Това ще ви спести доста време и нерви след това. Схема на самостоятелен обект в сграда, издадена от Служба по Геодезия, Картография и Кадастър –  не във всички района е издадена картографска карта. Т.е. можете да направите справка дали има издадена такава и ако няма да си спестите още 1 документ (и 1 таксичка).

4. Удостоверение за платени данъци – съгласно чл. 87 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс за наличие или липса на данъчни и други публични задължения. Този документ се изисква от банката, ако имота ще се купува с кредит или от други съвестни служители, ако не са разбрали значението му. НАП е органът, компетентен да издава въпросното Удостоверение. Издаването му отнема около 7 дни. В повечето случаи хората откриват изненади в тези удостоверения – дребни несъбрани такси и лихви върху тях.

5. Удостоверение за семейно положение – издава се от ЕСГРАОН, в повечето случаи в сградата на общината, по постоянен адрес на собственика на имота (не на имота!). Срокът е до 7 дни от заявлението, като ще ви е необходима лична карта. Има само една малка уловка – тъй като придобитото по време на брака имущество е семейна имуществена общност (СИО), то е важно към датата на придобиване на имота (по нотариален акт/документ за собственост) да е отбелязано какво е било семейното положение на собственика.

6. Удостоверение за сключен граждански брак – в случай, че продават имот и сте семеен, ще ви необходимо и това. Ако обаче продавачът е разведен, то документа, който ще ви е нужен е Решение за развод (важна е датата). Ако с решението за развод, имотът е възложен на един от съпрузите в изключителна собственост (при подялба на имущество СИО), то това трябва да е вписано в Имотния регистър към Службата по вписванията.

7. Декларация за съгласие за продажба по чл. 23 от Семейния Кодекс –  ако имота НЕ е придобит по време на брака или придобит по наследство, дарение, завещание, реституция – той НЕ Е семейна имуществена общност или СИО, НО ако съпругът (съпругата) е регистриран като постоянно живеещ на адреса (само постоянен адрес, не и временен), се попълва декларация при нотариус по смисъла на чл.23 от СК за съгласие за продажбата.

8. Ако имотът е съсобствен (няколко собственици), е нужно да се състави протокол за делба – доброволна или съдебна, вписан в имотния регистър към Службата по вписванията.

9. Ако сте предоставили на някого (роднина, майка, баща и др.) право на ползване, за да можете да извършите продажба на този имот ще ви трябва Декларация за отказ от учреденото вещно, заверено от Нотариус и вписано в имотния регистър към Службата по вписванията.  Ако ползвателят е починал, се предоставя смъртен акт.

10. Удостоверение за наследници – ако някой от съсобствениците е починал, се предоставя такъв документ. Издава се от служба ГРАО към Общината по постоянен адрес. Подава се молба и се предоставя копие от Смъртен акт. Задължително е да бъде подпечатано и подписано от служител в общинска администрация. Срокът за издаването е от 1 до 7 дни.

11. Удостоверение за тежести върху имота – издава се от Имотния регистър към Службата по вписванията. Можете да свалите Заявлението за издаване от сайта на имотния регистър. Необходими документи за издаването на Удостоверение за тежести – нотариален акт за собственост, скица на земята, ако има земя или идеални части от нея, удостоверение за наследници. Ако имотът ще бъден купен с кредит от купувача, банката изисква Удостоверението да е за 10г. назад. За да ви бъде издадено такова Удостоверение, трябва да получите подпис от Съдия по вписванията, който ще прегледа необходимите документи и ако имате пропуск ще ви върне, за да набавите нужното. (Съдиите по вписванията в София са с работно време до 13 ч., а във всеки съдебен район в различните части на България ситуацията е различна).

12. При изповядване на сделката пред нотариус се попълват още 2 декларации: Декларация за липса или наличие на данъчни задължения към държавата (чл. 226 ДОПК) и Декларация за гражданство и гражданско състояние (чл. 25, ал.7 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност).

13. В случай, че някой от съсобствениците/собственик не може да присъства на изповядване на сделката, винаги може да упълномощи трето лице.  В самото пълномощно трябва да бъде подробно описано с какви права е упълномощен пълномощника, какви действия може да извършва.  Задължително е да бъде нотариално заверено. Към него се заверяват и Декларациите от т. 12 на този списък.

Ако сте набавили всички необходими документи, направете копия и сканирайте всички документи, така ще улесните максимално продажбата и ще скъсите времето за изповядване на сделката.

Пожелаваме ви успешно и бързо събиране на документи и усмихнати служители!