Предварителен договор- какво, защо, как?

Предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот е вид договор, с който две лица си обещават да сключат окончателен договор.

Целта на този договор е страните да подготвят и планират сключването на окончателен договор под формата на нотариален акт.

Основната му разлика с другите договори се с състои в гарантираното му изпълнение под формата на съдебна процедура по обявяването му за окончателен договор, дори и ако някоя от страните се противопостави.

Покупката на имот е сложна процедура, свързана с издаване на различни и многобройни документи. Ролята на предварителния договор е да даде сигурност и яснота относно това кои са страните, каква е цената, къде е имота и какъв е срока за окончателната продажба.  Особено важно е когато сделката се финансира от банков кредит. Това е едно от условията за финансиране на сделка за покупка на имот. Ако не сте сключили предварителен договор, продавачът може да продаде имота на всеки друг, дори и ако сте оставили капаро (задатък). Предварителният договор е гаранция, че вашия продавач няма да може да продаде имота си на друго лице. Дори и това да се случи, можете да получите имота обратно чрез съдебна процедура за обявяване на предварителния договор за окончателен.

Особености на предварителните договори при все още несъществуващи имоти (покупка на зелено). Предварителният договор не прехвърля право на собственост. При сделките с недвижим имот в строеж, продавачът се задължава да построи един апартамент и след това да го прехвърли на купувача. Подписването на предварителен договор гарантира на купувача, че имотът ще бъде продаден на него. До построяването на сградата апартаментът(или друг вид имот) все още не съществува самостоятелно като такъв. Инвеститорът възлага на строител да осъществи строежа, може дори да не е собственик на имота. С предварителния договор се поема задължението да се построи сградата и да се прехвърли вече осъществени обект на строителство- жилище или друг вид имот.

За какво да внимавате: 

• точно описание на имота- граници, площ, съседи и т.н.
• цена– ясно и точно описание на вноските и крайната цена;
• срок за сключване на окончателен договор- конкретен срок, най-добре с крайна дата или друго сигурно събитие;
• задатък (капаро) или аванс – ако сте платили задатък (обикновено до 10% от цената) той има обезщетителна функция, в случай на разваляне на предварителния договор и можете да го получите обратно в двоен размер, но ако сте го описали в договора като аванс, тогава ще получите само това, което сте платили.
• неустойки– при неизпълнение на някоя от страните се дължи неустойка. Има няколко различни вида неустойка- за забавено плащане или изпълнение, за неточно изпълнение, за разваляне. Съветваме ви да се обърнете към специалист, за да сте сигурни, че тази клауза ще ви пази.
• вписани тежести върху имота- ако върху имота има вписани тежести е важно да се уговори краен срок за заличаването им, преди окончателното прехвърляне на имота.
• вид и качество на строително монтажните работи (СМР)- подробното описание ще ви предпази от некачествен имот;

Съветваме ви да се обръщате към специалист по вещно право когато ви се налага подписване на предварителен договор. Така ще бъдете сигурни, че бланката предложена от брокера/продавача или сте свалили от интернет, ще защитава вашите права и интереси и няма да се наложи да търпите некачествено строителство, завишени цени или други скрити финансови условия.

Свържете се с нас за повече информация и съдействие при сключване на предварителен договор.