Сделките с имоти в България намаляват, но цените не падат. По данни на Агенцията по вписванията, цитирани от Капитал, през третото тримесечие на 2026 г. са вписани 45 312 продажби — с 22,1% по-малко за година. Купувачите вече договарят отстъпки, но най-често около 5%.
Защо сделките с имоти намаляват, а цените растат?
За първите девет месеца са вписани 129 431 сделки при 159 338 година по-рано, или спад от около 18,8%, съобщава Kmeta.bg по данни на Агенцията по вписванията. По данни на Евростат продадените жилища през второто тримесечие са с 18,1% по-малко за година — третият най-голям спад в ЕС след Люксембург и Хърватия. В същото време индексът на Евростат за цените на жилищата, обитавани от собствениците им, расте с 11,7% за година.
Според доц. Мирослав Владимиров (Икономически университет – Варна, ЕРА Недвижими имоти) пазарът е „на две скорости“. Пред Real Estate Business Forum той посочи, че спадът идва основно от по-малкото покупки без ипотечен кредит, пише Mediapool. Медиите се разминават за източника на данните му: Mediapool посочва Агенцията по вписванията, а Bulgaria ON AIR и Fakti.bg — НСИ.
Илия Комитов, търговски директор на Urbana, каза пред Money.bg, че не очаква дори статистическо поевтиняване. По думите му предприемачите и собствениците са в много по-добра позиция, отколкото през кризата 2010–2013 г., и не са принудени да продават.
Какво означава това за продавача. Цената едва ли ще се наложи да падне, но продажбата ще отнеме повече време. Купувачът сравнява повече оферти и търси повод за отстъпка. Подгответе документите предварително — проверка за тежести, скица, данъчна оценка. Така отговаряте на въпросите веднага и не губите сделката.
Поевтиняват ли жилищата в Пловдив и Варна?
През третото тримесечие сделките във Варна намаляват с 26,3%, в Пловдив — с 23,9%, в София — с 21,2%, а в Бургас — с 14,3%, по данни на Агенцията по вписванията, цитирани от БНР. В Пловдив са вписани 3354 сделки, съобщава Параграф.
Цените обаче остават устойчиви. Според анализ на SORENDA Real Estate при около 70% от сделките купувачът договаря отстъпка, най-често около 5%. За по-големите отстъпки публикациите се разминават: Fakti.bg пише, че в отделни случаи те достигат 10%, а Kmeta.bg — че надхвърлят 10%. Евгени Василев, управител на компанията, обяснява устойчивите цени с ниските лихви, растящите доходи и липсата на собственици, принудени да продават.
Какво означава това за купувача. Имате място за преговори от няколко процента, но не очаквайте срив на цените. Използвайте времето за проверки. Поискайте удостоверение за тежести и запишете договорената цена и сроковете в предварителния договор.
Поскъпват ли ипотечните кредити?
Засега не. През септември средната лихва по новите жилищни кредити пада с 0,01 процентни пункта до 2,41%, а годишният процент на разходите — до 2,76%, по данни на БНБ, цитирани от БТА. Новите жилищни кредити за месеца са за 643,6 млн. евро. Общият размер на жилищните кредити достига 19,6 млрд. евро — с 24,8% повече за година, пише Dir.bg.
На 29 октомври ЕЦБ запази основните лихви без промяна: 2,50% по депозитното улеснение и 2,65% по основните операции по рефинансиране.
Прогнозите за посоката се различават. Пламена Тотева от Банка ДСК очаква лихвите постепенно да се повишат с 20–30 базисни пункта, което би увеличило вноската по среден кредит с около 20–30 евро на месец, съобщава БТА. Според нея около 80% от покупките в София през първите десет месеца са с ипотечен кредит, а банката очаква цените на имотите и доходите да растат с около 8% през 2027 г. Доц. Владимиров в базовия си сценарий допуска по-голямо поскъпване — с 0,5–0,7 процентни пункта.
Какво означава това за купувача. Кредитът е евтин, но вероятно няма да поевтинее още. Сметнете вноската и при лихва с един процентен пункт по-висока. Попитайте банката колко години е фиксиран лихвеният процент и как се изчислява след това.
Падат ли наемите в София?
Предлагането на жилища под наем в София е нараснало с 35–40% от началото на годината, каза Анжелина Добрева, управител на RealNet, пред Dnes.bg. Според нея на пазара излизат жилищата, купени като инвестиция през последните три години. Наемите са достигнали своя връх през 2024 г. и са се задържали през 2025 г. НСИ не поддържа официална статистика за пазарните наеми.
Какво означава това за собственика. Конкуренцията за наемателя расте. Добро състояние, реалистичен наем и ясен договор вече решават колко дълго жилището ще стои празно. Повече за подготовката — в статията ни „Отдавам апартамент под наем“.
Изводи от седмицата
- Сделките с имоти са с 22,1% по-малко за година през третото тримесечие, но цените не падат.
- Най-силен е спадът във Варна (26,3%) и Пловдив (23,9%).
- При около 70% от сделките има отстъпка, най-често около 5%.
- Средната лихва по новите жилищни кредити е 2,41%, а ЕЦБ запази лихвите си без промяна.
- Предлагането на жилища под наем в София расте с 35–40% според брокери.
Какво следим следващата седмица
- 3 ноември — НСИ публикува издадените разрешителни за строеж и започнатото строителство за третото тримесечие на 2026 г.
Често задавани въпроси
Ще поевтинеят ли имотите през 2027 г.?
Повечето експерти не очакват това. Банка ДСК прогнозира ръст на цените от около 8%, а Илия Комитов от Urbana не очаква дори статистически спад. Рисковият сценарий на доц. Владимиров предвижда свиване на пазара само при значително поскъпване на кредита.
Каква отстъпка може да договори купувачът?
Според SORENDA Real Estate при около 70% от сделките има отстъпка от обявената цена. Най-често тя е около 5%, а в отделни случаи стига или надхвърля 10%.
Каква е средната лихва по жилищните кредити?
През септември средният лихвен процент по новите жилищни кредити е 2,41%, а годишният процент на разходите — 2,76%, по данни на БНБ.
Ако купувате или продавате и искате имотът и договорът да бъдат проверени предварително, вижте консултациите по вещно право.
Материалът обобщава публично достъпни новини и данни към 31.10.2026. Не е правен съвет — за конкретен случай се консултирайте с адвокат.
